Nina Ambrož
15.4.2019

Novo stanovanje, potem pa šok: "Ko sem podpisal pogodbo, je investitor postal nedostopen"

Novo stanovanje, potem pa šok: "Ko sem podpisal pogodbo, je investitor postal nedostopen"
Igor Napast V Mariboru se na veliko in hitro gradi. Torej se bo zelo verjetno veliko in na hitro tudi kupovalo. Vklopite previdnost.
Slovenija

Nekateri investitorji ne poznajo predpisov in svojih obveznosti, kupci pa jim preveč zaupajo. Kateri so ključni elementi, na katere je treba biti pozoren pri nakupu novega doma.

Nakup stanovanja je poseben, za večino ljudi enkraten dogodek v življenju. Kadar je povpraševanje večje od ponudbe na nepremičninskem trgu, kot je v Mariboru, sta na mestu previdnost in preudarnost. Gradbena aktivnost je zdaj intenzivna, v Mariboru je napovedanih okoli 2000 novih stanovanj. Investitorji - hkrati prodajalci -, potencialne kupce nagovarjajo z bleščečim oglaševanjem, kupci pa padajo na lepe slike in besede, vnaprej plačujejo za zidove, ki jih še ni, in na hitro podpisujejo pogodbe, ki so lahko nevarne.

Zlata pravila za kupce novogradenj so, naj preverijo investitorja, njegove reference, stanje v zemljiški knjigi (hipoteke in izbrisne dovolilnice), vsebino gradbenega dovoljenja in prodajne pogodbe, ki morajo biti v skladu z zakonom o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, kako bo potekal vpis etažne lastnine, kadar gre za stanovanje v bloku, in način uveljavljanja morebitnih napak.

Kupec: Napake popisane, odpravljene ne

Na konkretni zgodbi ponazarjamo, kaj se lahko zgodi. "Kupil sem novo nepremičnino v nizu hiš v Radizelu, s katero sem načelno zadovoljen. A ko sem podpisal pogodbo, je investitor postal nedostopen, začele so se pojavljati skrite napake - razpoke na stenah, odziva pa ni bilo. Podizvajalec, ki smo ga klicali za popravilo, je rekel, da z investitorjem ne dela več," je šokiran sogovornik, katerega ime varujemo v uredništvu. "Kje točno tečejo inštalacije, ne vem, ker nisem dobil načrtov. Zelenice, ki je bila predstavljena v katalogu, tudi niso naredili. Odvetnik mi je rekel, da se lahko obrišem pod nosom, četudi sem reklamacijo prijavil v garancijskem roku."

Tehtanje med stroški in škodo
Tržni inšpektorat, ki ga vodi Andrejka Grlić, neposredno ne nadzira nakupa in prodaje nepremičnin, nadzira pa poslovanje nepremičninskih družb in posrednikov. Inšpektorat svetuje, naj kupec, preden podpiše kakršnekoli dokumente, te dobro prebere, in če česa ne razume, zahteva pojasnilo. "Sestavo kupo-prodajnih pogodb je dobro prepustiti strokovnjakom, saj nestrokovno sestavljena pogodba lahko kupcu prinese večjo škodo, kot je strošek sestave pogodbe ali svetovanja." V lanskem nadzoru, ki so ga opravili inšpektorji na podlagi prijav, so izrekli 125 ukrepov zaradi kršitev zakonodaje, leta 2017 pa 52.

Drugi kupec, sosed, ki je prav tako kupil vrstno hišo v Radizelu v občini Hoče - Slivnica in je razočaran, pripoveduje, da mu je počila fasada, strop se je povesil. "Ne gre le za estetske napake, ampak za konstrukcijske," meni. Škodo je ocenil na okoli 4000 evrov. Napake so bile popisane, odpravljene pa ne, pravi. "Obljubljenega servisa investitorja ni, stranko na koncu pusti na cedilu." Izpostavlja še: "SH Global ne daje kupo-prodajne pogodbe, ampak izvajalsko pogodbo. S tem se izogne zakonu o varstvu potrošnika in izdaji bančne garancije za popravilo napak v dobi dveh let in tako kupec ni zavarovan. Ampak takrat, ko sem kupoval hišo, nisem bil pravno podkovan," sogovornik priznava svojo naivnost, nevednost. Zdaj razmišlja o tožbi proti investitorju.

Investitor: Ljudje ne ločijo napak uporabe in gradnje

Tomaž Polak, lastnik in prokurist trenutno precej aktivnega SH Globala, ki je postavil hiše v Radizelu, omenjene očitke zavrača. Trdi, da "relevantnih reklamacij mi praktično nimamo. Reklamacije v Radizelu pa so v reševanju. Vsi naši kupci imajo ustrezne instrumente zavarovanja. Mikrorazpoke, ki so posledica uporabe hiše in ne slabe gradnje, so dovoljene, to je normalno. So pa kupci težki, objekt želijo čim prej prevzeti, velikokrat tudi izsiljujejo in ne vedo, kaj je stvar uporabe in kaj gradnje. Ljudje ne znajo ravnati z nepremičninami. Ampak hiša se mora presušiti, prezračiti in usesti."

Pravice, ki jih je dobro poznati
Nekaj bistvenih pravic kupca novogradnje je, da morajo dobiti bančno garancijo za vračilo kupnine, kadar plača več kot deset odstotkov kupnine pred izpolnitvijo pogojev za izročitev nepremičnine, in bančno garancijo za skrite napake z veljavnostjo 26 mesecev od izdaje uporabnega dovoljenja. Kupec ima tudi pravico do zadržanja dela kupnine v najvišji višini 25 odstotkov kupnine, pri zamudah z izročitvijo nepremičnine lahko uveljavlja 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude.

Polak pravi, da SH Global spoštuje splošne pogoje prodaje in kupcem preda vse potrebne listine ter garancije (za opremo - okna, vrata, toplotno črpalko, in materiale). Priznava pa, da SH Global z nekaterimi kupci sklepa prodajno-izvajalske pogodbe, pri čemer splošni pogoji prodaje ne veljajo. V tem primeru "kupci spremljajo gradnjo hiše, prevzamejo, podpišejo vsako fazo gradnje, tako imajo svoj nadzor in žogico na svoji strani," prepričuje, da kupci ne morejo potegniti kratke. Sicer pa med drugim svetuje, naj bodo kupci pozorni na bodoče stroške stanovanja in na to, da se ara nakazuje na poseben fiduciarni račun.

Svetovalka: Za napake odgovarja prodajalec, ne (pod)izvajalec

"Kadar gre za skrite napake, tiste, ki jih ob ogledu nepremičnine ni mogoče ugotoviti, zanje odgovarja prodajalec, ne izvajalec ali podizvajalec, na katerega se prodajalec pogosto sklicuje, če se pokažejo v dveh letih od prevzema nepremičnine," je jasna Sabina Grabner, direktorica družbe Nips nepremičnine, ki se ukvarja s pravom nepremičnin. V njenih pojasnilih je mogoče najti tudi odgovore na težave v primeru iz Radizela. "O skritih napakah je treba prodajalca - investitorja obvestiti pisno najkasneje v dveh mesecih od odkritja napake. Če gre za skrito napako v solidnosti gradnje, zanjo odgovarja prodajalec v roku desetih let od prevzema nepremičnine, prodajalca je treba o tem pisno obvestiti v šestih mesecih. Če v dveh mesecih po prejemu obvestila o napaki prodajalec napake ne odpravi, lahko kupec pri zahtevku vztraja, odpravi napako sam na stroške prodajalca ali zahteva znižanje kupnine."

"Kupec naj sklene le prodajno pogodbo. Vsaka druga pogodba je izogibanje zakonu"

Pravnica poudarja: "Kupec naj sklene le pogodbo, ki je skladna z Zakonom o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), ki prodajalcem/investitorjem nalaga veliko obvez, in to je prodajna pogodba. Vsaka druga pogodba, na primer soinvestitorska, prodajno-izvajalska, prodajno-gradbena pogodba, je izogibanje zakonu in predstavlja njegovo kršitev. Določila pogodbe, ki so v nasprotju z navedenim zakonom, so nična in kupca ne vežejo ter lahko od pogodbe kadarkoli odstopi." Opozarja na splošne pogoje prodaje (določajo lastnosti, velikost, lego stanovanja, vgrajeno opremo, skupne dele stavbe in solastniške deleže itd.), ki morajo biti sestavni del prodajne pogodbe v večstanovanjskih objektih. Ob nakupu hiše ni splošnih pogojev, skladnost z ZVKSES pa je obvezna.

Navaja pogost primer, ko trgovci pogojujejo nakup poslovnega prostora - večje prodajalne v stavbi z več deli, recimo v pritličju bloka, z nakupom parkirišč na gradbeni parceli. Tako se obseg parcele zmanjša in oškodovani so etažni lastniki. "Poznam primere, ko so lastniki po več letih preverili debelino izolacije strehe in ugotovili, da je v nasprotju s tehničnimi lastnostmi v projektu za gradbeno dovoljenje ali splošnimi pogoji prodaje, ali dostopna cesta ni bila asfaltirana, prenesena v javno dobro ali pa komunalna oprema ni bila zgrajena do konca. Veliko investitorjev novogradenj se ne zaveda svojih obveznosti. Kupci preveč zaupajo investitorjem in zaradi pravne nevednosti šele čez leta ugotovijo kršitve njihovih pravic. Takrat je običajno prepozno," ugotavlja Sabina Grabner. Da je veliko kršitev na gradbenem področju posledica nepoznavanja predpisov investitorjev, potrjuje tudi Inšpektorat za okolje in prostor.